解读富豪榜单：税收无碍地产商暴富

另一只眼探析"财富榜"、"纳税榜"

争吵了一个多月的房地产业"税收缺失问题"，现在依然是公说公有理，婆说婆有理。无论偷逃税款的地产企业是极少数还是大部分，偷漏税的客观存在已被大家所公认。但如果换个角度观察，浮在水面的税收问题并不能成为其暴富的障碍，资金运作才是富豪们极力隐藏的最大秘密。

"榜单"搅热圈内故事

2005年10月12日，英国人胡润发布了他的"2005中国百富榜"的名单，房地产的富豪们在前百位的排名中再次占据了半壁江山。

而此前不久，2005年百富榜还未发布，但有人引用了2004年富豪榜中房地产老板占据45%的数字，将"富豪榜"、"纳税榜"两相比较，结果地产商们立即被置于了尴尬的境地。

时至今日，地产业被作为"功率"强大的"造富机器"，经常被作为"暴利"的典型饱受抨击。在《共鸣》杂志从2002年到2004年连续发布的"中国十大暴利行业"排行中，房地产业3年蝉联榜首，独占鳌头。如今这不折不扣的"富豪之地"竟然缺席纳税榜，巨大的反差自然引起了人们的关注。

据北京地税局的资料显示，从2003年到2005年的3年中，该局对北京1103家房地产开发企业进行了纳税检查，共发现有问题企业725家，有问题率为66％。其中千万元以上大案24个，总计追缴税款达10.05亿元。另据上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税占了企业欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。

不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，引起社会广泛关注。经测算，该市房地产商的利润率平均约为50%，最低的20%，最高的超过90%。

有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。

2005中国百富榜发布之后，不难预见，这场口水战依然会延续下去。

地产商喊冤：我没少缴税

面对偷逃税款的指责，地产商们的反应是迅速而强烈的。在国家税务总局推出"榜单"后的第三天，9月13日，任志强和潘石屹这两个公认的北京地产"发言人"，同时发表声明，一致认为，"偷漏税大户"是外界对开发商的误解，多数房地产企业都是按章纳税的。

潘石屹称，其soho中国下属的北京红石建外房地产公司2004年共纳税3亿元。但是，这次国家税务总局的纳税排行榜公布的数据却是1.8亿元。

"我们从国家税务总局计划统计司了解到的情况是，这个数据把我们公司的企业所得税漏掉了。"

而后，潘石屹还正式向国家税务总局申请更改发布的所得税数据，虽然国税总局因"工作量太大"拒绝更改纳税榜排名，但潘石屹最后也拿到了"国家税务总局出具的更改证明"。

同为地产业巨头万科的一位高管也对记者表示，纳税排行榜上的数据与万科自己统计的结果不符。他认为，作为万科集团，在无锡、北京、天津、深圳、中山、南京等21个大中城市均有分公司，而这些公司大部分属于因为建设项目或者管理项目而组建的项目类公司，而我国的税法有一条"属地征收"的管理规定，因此，北京万科上缴到北京市地税或者国税的税款就不会计入万科集团的纳税体系。

这位高管还表示，之所以造成房地产业在纳税榜上的尴尬境地，是与现有的税收征收制度有关。他举例说，2004年地产业纳税20强的第一名为1.91亿元，而"深圳万科"以1.13亿元居第10位，但其实它只是万科的深圳子公司。这就说明，虽然房地产开发企业被视为一个投资主体，但行业应当地政府要求普遍采取项目公司的模式，使得税收统计分散于各地，无法集中由总部来反映。

他还认为，目前我国房地产开发流通环节税费多，税费负担重；保有环节课税少，负担轻。而且在房地产开茶文化发过程中没有增值税的抵扣，是重复和重叠纳税的生产过程，如将所有环节中的税收累计计算，每100元销售额中约40％为各种税收。从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节，房地产企业涉及税项最多达到14种，需要缴纳的大概有12种，其它费用可以多达百种以上。再加上地方政策影响，事实上，整个房地产业都缺乏准确统计数据和标准的统计方式，并且作为税务机关并没有提供纳税总额的综合数据，以方便我们准确地了解集团的实际纳税情况。

他的观点同华远集团董事长任志强相一致，"税收500强中没有房地产企业，并不表示房地产企业不纳税，（排行榜）不能反映房地产企业的正常纳税情况，也不能反映房地产企业所做出的社会贡献。"

财政部科研所税收研究室一位研chinatea究员也对记者表示，"从开发商委托规划、设计、勘探、地基处理、结构施工、放水、外装、幕墙施工、材料采购、设备采购、装修，包括厨具、家具、洁具、空调等产品与半成品采购中，都要在每个环节有任意委托单位的利润与税收，并在不同企业纳税。"

他认为，中国的房地产开发沿依然用的是"香港模式"：即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房，一个项目公司全程参与地产开发的所有环节。但除少数几家几家超大型房地产企业外，国内的大部分地产企业都需要将其中的一些环节外包给其他独立的专业公司。因此，在一个庞大而冗长的生产环节链条中，有诸多独立的生产企业，自然就会分流一部分房地产业的税费。

面对地产商们的申辩，"纳税榜"的制定者国税总局对此却有着不同的看法。国税总局一位人士表示："排行榜所列纳税企业及纳税数据均为独立纳税企业属地缴纳的税款。所有的企业都是一样的，不仅仅是房地产企业，所有榜上有名的各行业企业集团都不能进行纳税资料的合并统计。"

国务院政策研究室宏观经济司副司长丛明也表示，运用不同的统计划分方法，得到的结果当然不同。划分方法可以有不同角度，但对纳税本身来说是客观的，不会因为划分方法的不同而减少。

税收无碍地产商暴富之路

一边是集体暴富的现实，一边是税收黑洞的指责，对于一些冷眼旁观的业内人士来说，这样的争论似乎并没有什么意义。

"即使都按章纳税，也不会妨碍房地产商们的暴富。"一位业内人士对记者说道，"因为房地产商们暴富的根源并不在于税收，偷不偷税只能决定暴利的数量，但改变不了暴利的性质。"

这位业内人士表示，虽然涉及地产业的税收种类繁多，体系复杂，但真正对房地产有实质影响的，只有营业税、土地增值税、企业所得税那么几种。就算全都按章纳税，也不会对利润产生太大影响。"因为税收总是要加到价格里，由消费者去承担的。"

他认为，房地产业暴富的最大秘密依然是老板们津津乐道的"资金运作"。虽然一个项目的利润大致是确定的，但资金运作却可以决定地产商们投入的回报率。

他举了个例子，比如在北京，楼盘的一般利润可以占到楼盘销售