海峡茶都：矢志不渝还是另辟蹊径

从茶店火爆到冷清，再到目前多类商店并存

本报讯随着商场对面厦门一中扩建工程接近尾声，距离一中、青少年宫、及爱乐乐团音乐厅都不远的海峡茶都近期的招租应接不暇，这些招租有书店、培训、副食品店等等。风雨兼程坚持了近2年的海峡茶都是否借此机会谋求变身？各界人士说法不一，但海峡茶都经营管理公司刘总似乎还不愿放弃"茶"这块招牌。

背景：曾经大起大落

据刘总介绍，2002年11月开业的海峡茶都在鼎盛时期拥有114家各类茶叶经营店。但由于合同约定前半年免交租金，1/3当初"挑着茶担子就进了店"的茶农在半年期满前就集体消失了。而人心惶惶的非典时期又让茶都迅速流失了约20%的茶店。最终冲击茶都的是个别茶商不讲商业道德的行为，"连我们去买茶都坑，传出去大家只会说海峡茶都没信誉，"刘总说，"这样的茶商肯定无法继续生存。"

除了"天灾人祸"外，刘总认为，一些客观原因也阻碍着茶都的发展。据不完全统计，分散在全市的大小茶叶店有近3000家，且每月约增加70家，零售市场的发达使批发市场难以聚集人气；而海峡茶都所处的交通位置在辐射省外交通上也没有优势。

现状：多类商店并存

目前海峡茶都的20多家茶叶店主要聚集在街面下一层，仍是厦门茶叶店聚集最多的地方之一。其他层则冒出了幼儿照相馆、美容厅、面包店、眼科康复中心、琴行等好几家非茶类商店，还有不少店面大门禁闭。

与茶都同时开业的老茶农茶庄负责人表示，目前的茶叶店主几乎都是懂茶又熟悉进货渠道的安溪人，保证了和安溪相同甚至更低的进价。他们多以本地零售茶行为老顾客，偶尔有外省来的也不宰客，所以在市场的大浪淘沙中幸存下来。其他行业的商店生意反而好做，知艺琴行的小姐称，这里店面地段好租金又便宜，生意很好做，隔壁的眼科康复中心病人也很多，一层的美容院还在二层开了分店。

业内：应该顺应市场

曾参与海峡茶都策划的某地产营销界人士告诉记者，当初定位海峡茶都，是因为发现厦门没有一个真正的茶叶市场集散地。而因为前期投入太多资金和精力，且茶都和茶商间还签有保证海峡茶都存在的有关协议，目前"海峡茶都"的招牌几乎无法改变。但商场自身不能被招牌限死，可台湾茶以顺应市场规律，根据市场变动决定未来走向，引入与学校铁观音经济相关的配套商店未尝不可。

茶都：把"茶业"进行到底

因为海峡茶都从"非茶人"变成"懂茶人"的刘总却不愿放弃。他说，其实店面一直有人来租，他们只租给卖茶或者与茶有关的，因为不愿打乱茶都的经营原则，而且要对已有的茶商负责。但由于近80%的店面已经售出，除部分委托他们出租的外，有的店面出租他们无法干涉。这也意味着投资方已没有太大的资金回收压力。

刘总执著地认为海峡茶都就像自家的孩子，只要没到绝望，就不会轻易地放弃，而且一旦事情做了就要做好。他也笑称心理承受能力比较强。据悉，这个加拿大籍华裔的商业经营管理专业人士曾成功管理过五星级酒店和商场等，海峡茶都对他本是个小case，而两年来投资方和茶商也很信任和支持他。

"我们已经摸索出很多经验，一年后的海峡茶都会更加成熟，"刘总说。"如果一年后仍没有起色呢？"记者问。"至少我们付出过，对自己和别人都有个交代吧！"刘总说。

海峡茶都的茶店生意有点冷清。（黄晓珍摄）

记者手记

主题商场需可持续发展

主题商场是厦门媒体近期关注的焦点，海峡茶都也被作为一个不太成功的例子多次提到。从采访中我们看到，海峡茶都的情况，一个主观原因在于，前期定位时策划方和投资者低估了主题商场可持续运作的难度。

曾参与海峡茶都策划的某地产营销界人士说，他们当初也考虑过主题商场的危险性，但没想到会出现这样的情况，因为招商时非常火爆，企划公司完成了业绩，开发商也达到卖房招租的目的。

海峡茶都从鼎盛急转直下到目前进退两难的情况使他们开始反思。"现在看来，做主题商场起码要具备三个能力：商业资源整合能力；资本实力；房地产整合能力。"该人士称，"后两种能力比较容易实现，而第一种能力往往被忽视。"它指对商业资源的可持续发展管理模式，因为如果定位的主题商场不能真正落实到可持续性管理上，一切主题都只是噱头的炒作。